Sygn. akt 5Ds 103/04 (Wyciąg)
Wszystkie podejmowane przez CZN roboty remontowe wynikały z ustalonego uprzednio i zatwierdzonego przez Zarząd Wspólnoty planu inwestycyjnego rozwoju nieruchomości. Zarząd Wspólnoty podejmował uchwałę o realizacji danej inwestycji, zaś zarządca zajmował się realizacją uchwały, w szczególności wyborem wykonawcy robót. Podnieść w tym miejscu należy, że zgodnie z obowiązującą doktryną wspólnota mieszkaniowa udzielając zamówienia na usługę, dostawę lub robotę budowlaną, jest zobowiązana do stosowania procedur ustawy o zamówieniach publicznych tylko wtedy, gdy ponad 50% wartości zamówienia finansowane jest ze środków publicznych lub bezpośrednio przez podmioty wymienione w art. 4 ust. 1 w/w ustawy - czyli np. przez gminę. W przedmiotowej sprawie udział Gminy Polkowice we Wspólnocie Mieszkaniowej Hubala 2a - 4d wynosi 21%, co oznacza brak obowiązku stosowania procedur wynikających z ustawy o zamówieniach publicznych. Z uzyskanych dokumentów wynika, że pomimo braku w/w obowiązku CZN wybierając wykonawców robót remontowych stosowało "konkurs ofert", sporządzając na tą okoliczność stosowne pisemne protokoły.
Jak wynika z poczynionych ustaleń w 2002r. zrealizowano z w/w planu następujące inwestycje: odzyskanie 1 000 m3 wody i ścieków, remont i wymiana drzwi wiatrołapów, założenie zaworów termostatycznych, zamknięcie otworów wentylacyjnych na budynku, remont klatek schodowych do I piętra, wymiana instalacji domofonowej wraz ze słuchawkami w mieszkaniach, założenie zabezpieczeń prądowych w piwnicach. W 2003r. zrealizowano następujące zadania:
remont pokrycia dachowego, wykonanie audytu energetycznego, wykonanie projektu budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowę, znalezienie firmy reklamowej, która przekazała Wspólnocie kwotę 12.000zł, modernizacja węzła cieplnego, przygotowanie projektu termomodernizacji budynku, ocieplenie ścian szczytowych (znalezienie wykonawcy z odroczonym terminem płatności bez konieczności brania kredytu). Na niektóre zadania pozyskano środki finansowe od instytucji zewnętrznych np. z Urzędu Gminy na założenie zaworów termostatycznych.
Umowa z firmą JACO Ośrodek Oszczędzania Energii była związana z podjęciem się inwestycji polegającej na wykonaniu termomodernizacji budynku tj. ocieplenie ścian i stropu, uszczelnienie dachu, wymiana stolarki, izolacja rur, dostosowanie instalacji do nowych potrzeb. Podjęcie się realizacji tej inwestycji wynikało ze stanu technicznego budynku, częstych przypadków zalewania mieszkań oraz zawilgocenie ścian szczytowych budynku, gdzie pojawiły się ślady ?grzyba". Przeprowadzenie termomodernizacji mogło z jednej strony całkowicie rozwiązać w/w problemy, z drugiej strony spowodowałoby znaczne obniżenie kosztów ogrzewania. Przedsięwzięcie to miało być finansowane z dwóch źródeł: środki własne z funduszu remontowego oraz kredyt inwestycyjny w Banku BISE. Bank Inicjatyw Społeczno - Ekonomicznych S.A (BISE) oferował bowiem wyjątkowo korzystny kredyt na przeprowadzenie termomodernizacji, istniała bowiem możliwość uzyskania premii termomodernizacyjnej z Banku Gospodarstwa Krajowego na pokrycie wszystkich odsetek od kredytu. W ten sposób państwo zwracało na tej podstawie 25% nakładów na inwestycję w tym zakresie. Oprócz korzyści związanych z ociepleniem budynku, tj. obniżeniem kosztów ogrzewania, nadto wykonanie inwestycji w 2003r. mogło pozwolić na oszczędności z tytułu podwyżki podatku VAT z 7% do planowanej w roku następnym stawki 22% tj. około 30.000zł. Jedynym zabezpieczeniem kredytu była cesja funduszu remontowego na rzecz Banku, bez konieczności obciążania nieruchomości hipoteką.
Zarządca wspólnie z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej przeprowadzili analizę całego w/w przedsięwzięcia, prowadzili rozmowy z bankami i instytucjami zajmującymi się tymi zagadnieniami i na tej podstawie ustalili, że zadanie to jest możliwe do zrealizowania w ramach istniejącego funduszu remontowego. Uchwałami nr 7/2003 i 8/2003 z dnia 25.09.2003r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej wyraził zgodę na realizację zadania termomodernizacji oraz na zaciągnięcie kredytu w banku BISE - uchwały te podpisane zostały przez zdecydowaną większość mieszkańców.
Już w trakcie przygotowania projektu w/w inwestycji w dniu 27.08.2003r. zawarta została umowa z firmą JACO Ośrodek Oszczędzania Energii, której przedmiotem było zlecenie w/w firmie wykonania: audytu energetycznego budynku mieszkalnego ul. Hubala 2a - 4d dla pozyskania Kredytu Termomodernizacyjnego, projektu budowlanego w zakresie ocieplenie ścian, projektu zrównoważenia co. W umowie zawarto stwierdzenie, że płatność za jej wykonanie nastąpi po otrzymaniu kredytu. Umowa w takim brzmieniu w dniu 5.09.2003r. została podpisana przez Prezesa CZN oraz zaakceptowana przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej. Umowa nie została podpisana przez firmę JACO, gdyż w/w firma ta nie chciała zaakceptować treści umowy w zakresie płatności po otrzymaniu kredytu. Pomimo tego na podstawie ustnego zlecenia w/w firma wykonała audyt energetyczny oraz projekt budowlany na ocieplenie ścian. W październiku 2003r. pojawiły się zastrzeżenia niektórych członków Wspólnoty co do zasadności podjęcia się inwestycji termomodernizacyjnej. W przeprowadzonej ankiecie mieszkańcy z niewielką przewagą głosów opowiedzieli się ?za" w/w inwestycją, co upoważniało Zarząd Wspólnoty do jej kontynuowania. Zarząd Wspólnoty podjął jednak decyzję o wstrzymaniu tej inwestycji, gdyż nie chciał jej prowadzić przy aprobacie tylko niewielkiej większości mieszkańców.
W oparciu o wykonany przez firmę JACO audyt i projekt budowlany wykonano docieplenie dwóch ścian szczytowych budynku.
Mając na uwadze powyższe ustalenia stwierdzić należy, iż inwestycje te przede wszystkim poprawiły stan techniczny budynku oraz wpłynęły na obniżenie kosztów utrzymania budynku, w szczególności ocieplenie ścian wpłynęło na zmniejszenie opłat za ciepło. Nadto z tytułu wykonanych remontów mieszkańcy nie muszą ponosić kosztów zalania ich mieszkań, poprawiły się warunki higieniczno -sanitarne oraz estetyczne. Na realizację w/w inwestycji przeznaczono środki z funduszu remontowego, a więc zgodnie z ich przeznaczeniem, nadto uzyskano dodatkowo środki od instytucji i podmiotów zewnętrznych.
PROKURATOR
Prokuratury Rejonowej
mgr Celina Kurzydło