PORADNIK CZN
dla wspólnot mieszkaniowych

© Wszelkie prawa zastrzeżone. Wszystkie informacje opublikowane na niniejszych stronach, teksty, rysunki, zdjęcia podlegają prawom autorskim CZN sp. z o.o. Jakiekolwiek kopiowanie, dystrybucja, elektroniczne przetwarzanie oraz przesyłanie zawartości bez zezwolenia CZN sp. z o.o. jest zabronione.

Z wielką przyjemnością udostępniamy Państwu Poradnik dla Wspólnot Mieszkaniowych. Pierwszą wersję Klienci CZN otrzymali w formie drukowanej. Wszystkich zainteresowanych zachęcamy do korzystania z formy elektronicznej. Planujemy uzupełniać tematy Poradnika o kolejne teksty oparte na przepisach prawa i naszym wieloletnim doświadczeniu w zarządzaniu nieruchomościami. Większość z poruszonych zagadnień jest odpowiedzią na autentyczne pytania, problemy, zdarzenia, które miały miejsce w obsługiwanych przez nas wspólnotach mieszkaniowych i właśnie dlatego mamy nadzieję, że nasz Poradnik okaże się dla Państwa bardzo praktyczny.

Prezes Zarządu i Pracownicy
Centrum Zarządzania Nieruchomościami


1. Pojęcie Wspólnoty Mieszkaniowej

1. Pojęcie Wspólnoty Mieszkaniowej

1. Czym jest wspólnota mieszkaniowa i jak stać się jej członkiem?

Wspólnota mieszkaniowa stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, co oznacza, że członkiem wspólnoty mieszkaniowej zostaje się od razu po zakupie lokalu i dzięki temu można mieć realny wpływ na jej działanie.

2. Czy wspólnota mieszkaniowa zawsze powinna się kojarzyć z jednym budynkiem?

Nie. Nieruchomość o jakiej mówi ustawa o własności lokali dotyczy gruntu. Dlatego jedną wspólnotą możemy określać kilka bloków mieszkalnych posadowionych na jednej działce. Wspólnotą mieszkaniową może być też ogół właścicieli mieszkających w obrębie jednej klatki schodowej, gdy grunt pod blokiem podzielony jest w granicach klatek schodowych.


3. Co należy do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej?

Skoro poszczególne lokale wykupione przez ich właścicieli są w ich wyłącznym władaniu, to wszystko pozostałe w budynku, co nie służy wyłącznie jednemu właścicielowi jest we władaniu wspólnoty mieszkaniowej, czyli wszystkich właścicieli wspólnie. Pożytki i ciężary z części wspólnych, zwanych też nieruchomością wspólną, przypisane są do każdego właściciela zgodnie z wielkością jego udziałów.


4. Od czego zależy wielkość udziałów w częściach wspólnych?

Podany w akcie notarialnym udział zazwyczaj jest proporcjonalny do powierzchni lokali wykupionych przez poszczególnych członków wspólnoty. Zatem im większy lokal, tym większy udział w nieruchomości wspólnej.


5. Czy wspólnota mieszkaniowa może ogłosić upadłość?

Nie. Wspólnota nie ma żadnej prawnej możliwości anulowania zadłużenia wobec jej wierzycieli.


2. Prawa i Obowiązki Właścicieli Lokali we Wspólnocie

2. Prawa i Obowiązki Właścicieli Lokali we Wspólnocie

1. Czy właściciel lokalu może odmówić współpracy z pozostałymi członkami wspólnoty?

Nie. Zgodnie z art. 27 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu ma obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.

2. Czy przychodzenie na zebrania wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkiem każdego jej członka?

Tak. Dotyczy tego art. 27 ustawy o własności lokali.


3. Kto ma prawo wglądu w dokumentację wspólnoty?

Zgodnie z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu ma prawo kontroli zarządu.


4. Kto wypełnia formularz wniosku o dodatek mieszkaniowy?

Właściciel lokalu wpisuje imię, nazwisko, nazwę i adres wspólnoty oraz numer księgi wieczystej. Księgowość zarządcy zatwierdza punkty 2-5,7-9 i 12.


5. Czy zarząd wspólnoty ma prawo zamknąć wspólny strych na klucz by nikt nie mógł z niego korzystać?

Nie. Każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Współkorzystanie odnosi się w szczególności do klatek schodowych, korytarzy, wind, strychów, terenu wokół budynku, czyli miejsc, które są współwłasnością wszystkich członków wspólnoty. Zatem każdy właściciel lokalu ma prawo domagać się udostępnienia klucza na strych.


6. Czy można wypisać się ze wspólnoty mieszkaniowej?

Nie. Właściciele lokali muszą ze sobą być na dobre i na złe. Jedyne co można zrobić, to przenieść prawo własności lokalu na kogoś innego. Z mocy prawa to ogół właścicieli danej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową.


3. Rodzaje Zarządu Nieruchomości Wspólnej

3. Rodzaje Zarządu Nieruchomości Wspólnej

1. Jakie formy zarządu nieruchomością wspólną występują najczęściej?

Ustawa o własności lokali wymienia:
  1. w art. 18 zarząd powierzony, czyli sprawowany przez zarządcę zewnętrznego, notarialnie wybranego przez właściciel i lokali,
  2. w art. 20 zarząd ustawowy, czyli sprawowany przez jedno lub wieloosobowy zarząd wspólnoty, wybrany przez właścicieli lokali spośród siebie,
  3. w art. 26 zarząd przymusowy, czyli sprawowany przez zarządcę zewnętrznego, wskazanego przez sąd, w sytuacji braku zgody właścicieli lokali co do wyboru zarządu ustawowego lub powierzonego.

2. Czy członkiem zarządu wspólnoty może być osoba niebędąca właścicielem, ale wynajmująca lokal w danej wspólnocie mieszkaniowej?

Członkiem zarządu może być każdy, jeśli o takim wyborze zadecyduje większość członków wspólnoty w drodze uchwały. Jak wynika z art. 20 ustawy o własności lokali, członkiem zarządu może być zarówno osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali, jak i osoba fizyczna.


3. W jakiej roli we wspólnocie może występować firma zarządzająca?

Może świadczyć usługę jako zarządca wspólnoty z wyboru członków wspólnoty lub przymusowy na zlecenie sądu. Może też świadczyć usługę jako administrator nieruchomości na podstawie umowy zlecenia, której stroną reprezentującą wspólnotę mieszkaniową będzie zarząd wspólnoty. Zarząd, wyrażając to w treści umowy, zleca część swoich zadań firmie zarządzającej.


4. Rola Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej

4. Rola Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej

1. Jakie kompetencje ma zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

2. Czy zarząd wspólnoty odpowiada za jej podatki?

Tak. Zgodnie z art. 116 lit a. ustawy ordynacja podatkowa, za zaległości podatkowe wspólnoty mieszkaniowej odpowiadają solidarnie całym swoim majątkiem członkowie organu zarządzającego.


3. Jakie wyjście ma osoba, która nie może się dogadać z zarządem wspólnoty?

Poprosić zarząd wspólnoty o zwołanie zebrania.


4. Co zrobić, kiedy zarząd wspólnoty odmawia zwołania zebrania?

Zgodnie z art. 31 lit. b ustawy o własności lokali trzeba przekonać 10% członków wspólnoty, na których wniosek zarząd musi zwołać zebranie.


5. Czy wspólnota może zmienić skład zarządu właścicielskiego?

Tak. Na mocy uchwały właścicieli lokali, podjętej większością udziałów, w każdej chwili zarząd wspólnoty lub jego poszczególni członkowie mogą być zawieszeni w czynnościach lub odwołani. W taki sam sposób powołuje się nowych członków zarządu.


5. Kryteria Wyboru Firmy Zarządzającej Wspólnotą

5. Kryteria Wyboru Firmy Zarządzającej Wspólnotą

1. Na co warto zwrócić uwagę przy wyborze zarządcy?

Zarządca to ludzie. Olbrzymie znaczenie ma doświadczenie, kwalifikacje zawodowe weryfikowane choćby licencją zarządcy nieruchomości. Nie bez znaczenia jest obecność w firmie prawnika, bowiem zarządzanie budynkiem wymaga stosowania około stu ustaw. Wciąż zmieniające się przepisy podatkowe wymagają księgowych z wiedzą fachową na bieżąco aktualizowaną. Cały zespół winien być nieustająco dokształcany. Istotne, by prezentował wysoką kulturę osobistą i przede wszystkim uczciwość. Nie sposób wpuścić do domu kogoś, komu się nie ufa, a zarządca właśnie domem ma się zajmować.
Zarządca to też biuro i sprzęt. Siedziba powinna być w dogodnym położeniu i mieć potrzebne wyposażenie i oprogramowanie. Kontakt z zarządcą musi być możliwy przez telefon, e-mail i w Biurze Obsługi Klienta. Porządek w dokumentach, możliwość sprawdzenia naliczeń w systemie komputerowym, dbałość o ochronę danych osobowych, czytelny podział zadań w zespole, kompetencja w rozmowie, to rzeczy, które powinny rzucać się w oczy.

ZOBACZ JAK JEST W CZN: zarządzanie, biura, szkolenia

2. Czym powinien okazać się zarządca, by być godnym wyboru?

Dobrze kiedy potrafi przedstawić argumenty dowodzące przewagi nad konkurencją. Ale warto je zweryfikować odpowiadając na pytania:

  • czy ma procedury dotyczące przeprowadzania konkursów ofert na remonty, by nie było wątpliwości co do uczciwego wyboru wykonawców?
  • czy ma procedury dotyczące dokonywania wypłat z konta wspólnoty, by pieniądze były bezpieczne, a rozliczenia transparentne?
  • czy cieszy się dobrą opinią u swoich klientów, co mogą wyrażać napisane przez zarządy wspólnot referencje?
  • czy jego marka jest rozpoznawalna na rynku, a sam dba o swój wizerunek?
  • czy ma ubezpieczenie OC zarządcy na sumę zabezpieczającą wartość ewentualnych szkód w budynku?
  • czy dysponuje portfelem uznanych firm, na współpracy z którymi wspólnota zyska, takimi jak banki, ubezpieczyciele, ogrodnicy, specjaliści budowlani?
  • czy ma swoją stronę internetową, dzięki której można poznać historię i misję firmy zarządzającej, ofertę i zasady sprawowania zarządu, referencje i dokonania na obsługiwanych wspólnotach?
  • czy respektuje przepisy prawa, dla przykładu nie przekraczając ustawowego terminu przeprowadzenia zebrań rocznych do 31 marca?


3. Czy szukanie najtańszego zarządcy to rzeczywista oszczędność pieniędzy?

Jeśli masz do wygrania w sądzie 100.000 zł – czy weźmiesz początkującego prawnika za 1.000 zł, by stracić 101.000 zł? Czy może zatrudnisz renomowaną kancelarię za 10.000 zł, by zyskać 90.000 zł? Tak samo jest z wyborem zarządcy. Tyle, że jemu powierzasz nie 100.000 zł, a swój dom.
I jeszcze jedno. Czy klienci dobrze wychodzą na powierzaniu swoich oszczędności firmom finansowym proponującym dwa razy większy zysk niż gdzie indziej, albo kupujący np. samochód dwa razy taniej niż u innych sprzedających taki sam model? Jak życie pokazuje i w jednym, i w drugim przypadku tracą wszystko, choć tak bardzo chcieli zyskać. Dlatego warto przemyśleć, czy tani zarządca, to dobry zarządca. Czy czasem nie będzie w inny sposób rekompensował sobie zbyt niskiego wynagrodzenia? Chyba, że zdecyduje się dokładać do interesu. Tylko czy rozsądne jest powierzyć swój majątek komuś takiemu?


4. Jakie zagrożenia wynikają z wyboru zarządcy bez odpowiednich kwalifikacji i doświadczenia?

Do windykowania należności, chronienia wspólnoty przed konsekwencjami zmieniającego się prawa czy przed podpisaniem przez zarząd szkodliwych umów, konieczny jest profesjonalny zarządca, posiadający w swoim zespole prawników i dobrych księgowych.
Zaniedbanie przy odprowadzaniu opłat śmieciowych skutkować może zablokowaniem konta wspólnoty.
Zlekceważenie ustawy o ochronie danych osobowych prowadzić może do nałożenia kar przewidzianych prawem.
Pozbawiona odpowiednich zapisów umowa o roboty budowlane może generować poważne straty materialne.
Brak przystosowania sprawozdawczości do składania JPK do organów skarbowych skutkować może dotkliwymi konsekwencjami.
Błędne rozliczenie podatków i brak złożenia sprawozdań w terminie zagrożone jest karami skarbowymi.
Odstąpienie od ważnych dla wspólnoty klauzul w umowie ubezpieczenia, zamiast oszczędności – przy wystąpieniu np. szkody na zdrowiu – doprowadzi do odpowiedzialności finansowej nie tylko członków zarządu wspólnoty, ale każdego jej członka, stosownie do jego udziałów w częściach wspólnych. Zasądzane obecnie odszkodowania od wspólnot rosną i sięgają milionów złotych.


5. Co zyskają członkowie wspólnoty wybierając profesjonalną firmę zarządzającą?

Wartość zadbanego domu rośnie – zaniedbywanego maleje. Nie tylko dlatego, że lepiej wygląda po remoncie z zewnątrz. Duże znaczenie mają instalacje. Stare rury rdzewieją i przeciekają, a ich łatanie wychodzi w konsekwencji drożej niż wymiana. Dobry zarządca podpowie zakres termomodernizacji budynku i sposób jej finansowania przez instytucje unijne lub krajowe. Jeśli z racji swojej wielkości ma silną pozycję przetargową, to oferta ubezpieczeń, prowadzenia rachunku, czy usług firm zewnętrznych na rzecz wspólnoty przyniesie takie oszczędności, że gdy policzy się wydane na mieszkanie pieniądze przez rok okaże się, że tanie zarządzanie kosztowałoby drożej, bo koszt firmy zarządzającej to tylko jeden z elementów zaliczki na utrzymanie własności.

ZOBACZ JAK JEST W CZN: Nasze zasady


6. Kto może zarządzać wspólnotą mieszkaniową?

W zasadzie każdy kto chce i kogo upoważnią do tego właściciele lokali, ale skoro do przeglądu urządzeń gazowych czy elektrycznych wołamy profesjonalistę z uprawnieniami, to czy tym bardziej nie powinien być nim ten co ich kontroluje?


6. Zadania Administratora Wspólnoty Mieszkaniowej

6. Zadania Administratora Wspólnoty Mieszkaniowej

1. Co kształtuje zakres obowiązków i uprawnień administratora?

Wyłącznie umowa zawarta pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a firmą zarządzającą.

2. Czy administrator zatrudniony przez firmę zarządzającą ma obowiązek odbierać telefon przez całą dobę?

Nie. Tak jak wszystkich pracowników dotyczy go Kodeks Pracy i określony czas przeznaczony na realizację obowiązków zawodowych. Po 8 godzinach pracy nie ma obowiązku odbierać telefonów, przesyłać wiadomości ani się spotykać. To może się zdarzyć w wyjątkowych sytuacjach.


3. Czy zadania administratora wspólnoty różnią się od zadań zarządcy wspólnoty mieszkaniowej?

Tak. Zarządca to więcej niż administrator. Zasadniczą różnicę stanowi reprezentacja przed instytucjami i wszelkimi innymi podmiotami oraz odpowiedzialność za podejmowane decyzje. W przypadku administratora odpowiedzialność i reprezentacja spoczywa na zarządzie wspólnoty powołanym na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali, natomiast w przypadku zarządcy z art. 18 ustawy o własności lokali, zarówno reprezentacja jak i odpowiedzialność przeniesiona jest na niego.


7. Zebranie Sprawozdawcze Wspólnoty Mieszkaniowej

7. Zebranie Sprawozdawcze Wspólnoty Mieszkaniowej

1. W jakim terminie musi odbyć się zebranie roczne?

Zgodnie z art. 30 ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca zobowiązany jest zwołać zebranie sprawozdawcze ogółu właścicieli nie później niż do końca pierwszego kwartału roku następnego, czyli do 31 marca.

2. Co w przypadku braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali?

Zgodnie z art. 24 ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.


3. Kiedy zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien podpisać sprawozdanie z zarządu?

Aby do zawiadomienia o zebraniu dołączyć dokument opatrzony podpisami organu reprezentującego wspólnotę mieszkaniową, musi być on podpisany przed wysłaniem zawiadomienia o zebraniu.


4. W jakim terminie i w jaki sposób powinno powiadomić się właścicieli lokali o zebraniu?

Zarząd lub zarządca o terminie zebrania musi powiadomić wszystkich właścicieli co najmniej tydzień przed datą zebrania. Zawiadomienie może być przekazane osobiście, do skrzynki pocztowej, w formie listownej lub elektronicznej, przy zachowaniu obowiązujących warunków.


5. Jakie dokumenty należy wysłać wraz z zaproszeniem na zebranie?

Zawiadomienie o miejscu, dacie i godzinie oraz programie. Rzetelny zarządca wysyła dodatkowo: sprawozdanie z zarządu za rok ubiegły, wzór pełnomocnictwa, plan gospodarczy na rok bieżący i treści uchwał, które będą podejmowane na zebraniu.


6. Czy zarząd lub zarządca może sam przyjąć plan gospodarczy wspólnoty?

Nie. Uchwalanie planu gospodarczego jest czynnością przekraczającą zakres czynności zwykłego zarządu i zarząd lub zarządca nie może go samodzielnie przyjąć. Wymagana jest uchwała wspólnoty.


7. Czy właściciele sami mogą zwołać roczne zebranie sprawozdawcze wspólnoty?

Uprawnienie do zwołania zebrania, co do zasady należy do zarządu lub zarządcy. Uprawnienie w tym zakresie, zgodnie z art. 30 ust. 1a ustawy o własności lokali, zostało przyznane także każdemu właścicielowi w sytuacji ściśle określonej, a mianowicie tylko wtedy, gdy zarząd lub zarządca nie zwoła zebrania rocznego.


8. Kiedy zebranie można nagrywać?

Przewodniczący może poinformować zebranych o rejestracji dźwięku dla celów protokołu. Każdy kto się z tym nie zgadza może opuścić zebranie. Jednak zebranym nie wolno rejestrować przebiegu zebrania, ponieważ nie posiadają umowy ze wspólnotą w sprawie podpowierzenia przetwarzania danych osobowych. Zgoda obecnych jest niewystarczająca do tego, aby ktokolwiek poza wspólnotą mieszkaniową rejestrował przebieg zebrania.


9. Co zrobić, jeżeli nikt z właścicieli nie przybędzie na zebranie wspólnoty mieszkaniowej?

Przewodniczący otwiera zebranie, a protokolant odnotowuje, że na zebranie nikt nie przybył i zebranie zostaje zamknięte, lecz wymóg formalny zwołania zebrania został spełniony. Uchwały będą podejmowane drogą indywidualnego zbierania głosów.


8. Podejmowanie Uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej

8. Podejmowanie Uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej

1. Czym zajmuje się przewodniczący zebrania wspólnoty mieszkaniowej?

Przewodniczący zebrania prowadzi je i czuwa nad prawidłowością jego przebiegu. Dba o to, by odbywało się ono zgodnie z porządkiem.

2. Czym zajmuje się protokolant?

Ma on zapisać sprawozdanie, zawierające najistotniejsze kwestie, które były poruszane podczas zebrania. Protokół zawiera uzgodnienia poczynione podczas zebrania, nie zaś cały jego przebieg.


3. Kto zwołuje zebranie, zarząd czy administrator?

Zebrania zwołuje zarząd lub zarządca. Administrator może przygotowywać za zarząd wspólnoty mieszkaniowej odpowiednie dokumenty, w tym uchwały, i na jego wniosek prowadzić zebranie.


4. Czy powinno się wylegitymować osoby przychodzące na zebranie?

Tak. Wynika to z potrzeby zweryfikowania czy obecne osoby mają prawo uczestniczyć w zebraniu i głosować nad uchwałami.


5. Czy pełnomocnictwo do obecności na zebraniu upoważnia również do głosowania nad uchwałami?

Nie. Aby pełnomocnik mógł głosować, pełnomocnictwo musi zawierać zapis, który upoważnia do głosowania nad uchwałami. Należy również zwrócić uwagę czy dotyczy to uchwał zawartych w porządku zebrań, czy także takich, które mogą pojawić się w wolnych wnioskach zgłoszonych na zebraniu.


6. Czy małżonek może głosować w imieniu współmałżonka?

Tak. Wyjątkiem jest rozdzielność majątkowa, wtedy udział dzieli się zgodnie z proporcjami ustalonymi w rozdzielności.


7. Co zrobić, jeśli uchwały nie zapadną na zebraniu wspólnoty?

Należy wtedy poinformować właścicieli, że uchwały będą podejmowane drogą indywidualnego zbierania głosów. Gdy taka uchwała zapadnie, trzeba o tym powiadomić wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.


8. Czy zawsze należy informować nieobecnych członków wspólnoty o zapadniętych uchwałach na zebraniu?

Nie. Nie trzeba informować nieobecnych, gdy uchwała zapadnie na zebraniu.


9. Czy członek wspólnoty ma prawo do zaskarżenia uchwały?

Tak. Ustawa o własności lokali w art. 25 ust. 1 stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.


10. Gdy jeden z właścicieli lokali ma pomysł na malowanie klatki schodowej, to czy wystarczy zebranie od sąsiadów 51 % udziałów na uchwale, aby administrator rozpoczął działania?

Nie. Zbieranie podpisów pod uchwałą, podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów, leży wyłącznie w kompetencji zarządu wspólnoty, o czym stanowi art. 23 ustawy o własności lokali. Dlatego, aby pomysł okazał się wiążący dla administratora, należy poprosić zarząd wspólnoty, by ten zebrał głosy w trybie obiegowym. Zarząd wspólnoty może też wprowadzić przedmiotową uchwałę do programu najbliższego zebrania rozliczeniowego, kiedy to zostanie omówiona i przegłosowana.


11. Gdy jest problem ze zbieraniem głosów pod uchwałą przez zarząd, to czy może zebrać ją ktoś inny?

W przypadku uchwały podejmowanej poza zebraniem, głosy powinien zbierać zarząd. Jeżeli jednak zrobi to osoba nieuprawniona to uchwała nie staje się przez to automatycznie nieważna. Okoliczność ta może być podstawą uchylenia uchwały, trzeba jednak wykazać, że uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.


12. Ile czasu ma członek wspólnoty na zaskarżenie uchwały do sądu?

Zaskarżenie uchwały terminem sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.


9. Sąsiedzka Współpraca we Wspólnocie Mieszkaniowej

9. Sąsiedzka Współpraca we Wspólnocie Mieszkaniowej

1. Czym powinna się charakteryzować postawa właścicieli lokali we wspólnocie?

Każda część wspólna nieruchomości powinna być przedmiotem takiej samej troski, a nie tylko ta, na której akurat zależy członkowi wspólnoty. Mieszkający na parterze nie może odmawiać łożenia na remont dachu, podobnie jak zajmujący lokal na najwyższej kondygnacji nie może lekceważyć potrzeby wymiany drzwi wejściowych do budynku.

2. Czy na utrzymanie wózkowni musi płacić także osoba, która nie ma małych dzieci?

Tak. Wózkownia, podobnie jak pralnia, korytarz, winda itp., należą do części wspólnych budynku. A ich utrzymanie, zgodnie z przepisami, należy do obowiązków wszystkich właścicieli tworzących wspólnotę. Oznacza to, że jeśli wspólnota będzie chciała wyremontować któreś z takich pomieszczeń, to każdy musi się dołożyć stosownie do wysokości udziałów posiadanych w nieruchomości wspólnej.


3. Czy bez zgody wspólnoty można zawiesić klimatyzator nad własnym oknem?

Nie. Zgodę na wywieszenie klimatyzatora wspólnota wyraża w formie uchwały, albo wcześniej zawartej pomiędzy właścicielami umowy. Dotyczy to montowania czegokolwiek w obszarze części wspólnych.


4. Czy wciąż otwarte okna zimą u sąsiada upoważniają do reakcji?

Administrator nie ma podstaw do interwencji. Pomocna może okazać się rozmowa między sąsiadami.


5. Co w przypadku palenia papierosów przez sąsiadów?

Palenie na klatce schodowej narusza zasady współżycia społecznego i jest nie do przyjęcia. Natomiast, gdy przeszkadza dym z balkonu, pozostaje życzliwa rozmowa z sąsiadem.


6. Czy są przepisy, które regulują odległość parkującego samochodu od okien sąsiadów?

Tak. W tej sprawie nie ma dowolności. Reguluje ją Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.


7. Czy są przepisy, które regulują odległość parkującego samochodu od okien sąsiadów?

Nie wolno stawiać samochodów za blisko mieszkań sąsiadów. Wielu o tym zapomina, co generuje konflikty. W sądach przybywa takich spraw. Temat reguluje rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.


10. Czystość i Porządek we Wspólnocie Mieszkaniowej

10. Czystość i Porządek we Wspólnocie Mieszkaniowej

1. Kto dba o czystość na terenie wspólnoty mieszkaniowej?

Wszyscy właściciele lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową odpowiadają za utrzymanie porządku w budynku wspólnoty i na terenie należącym do niej. Właściciele lokali mogą zlecić sprzątanie wykwalifikowanej firmie zewnętrznej, posiadającej ubezpieczenie OC, które zabezpieczy interesy członków wspólnoty. Nic jednak nie zwalnia właściciela lokalu z osobistej troski o czystość i porządek.

2. Co zrobić na widok psich odchodów na klatce schodowej w godzinach wieczornych?

Można ominąć nie bacząc, że komuś innemu się przylepi. Ale lepiej sprzątnąć, by ktoś nie wdepnął. Nie będzie błędem oznaczenie miejsca papierem bądź przysypanie piaskiem i poproszenie właściciela pieska o sprzątnięcie. W ostateczności zrobi to zatrudniona przez wspólnotę sprzątaczka, w dniu który według harmonogramu ma wyznaczony.


3. Kto odpowiada za niesfornego zwierzaka w budynku?

Zwierzę w domu wielorodzinnym bardzo często jest trudnym lokatorem dla wszystkich mieszkańców, w tym dla samego właściciela. Podmiotem odpowiedzialnym za zwierzę jest jego posiadacz, który ponosi odpowiedzialność cywilnoprawną, jak również karną i administracyjną za działania swojego pupila.


4. Co w przypadku uwag do pracy firmy porządkowej?

Dobrze jest najpierw zwrócić uwagę pracownikowi dbającemu o czystość w budynku. Gdy to okaże się bezskuteczne, można zadzwonić do kierownictwa firmy porządkowej. Kolejnym krokiem będzie zgłoszenie problemu zarządcy. Jeśli dalej nie będzie poprawy, pozostanie wypowiedzenie umowy i znalezienie innej firmy porządkowej. Trzeba jednak pamiętać, by przed składaniem skarg dowiedzieć się za jaki zakres prac wspólnota płaci oraz w jakich dniach i godzinach usługa ma być wykonywana.


5. Czy członkowie wspólnoty muszą zapewnić wodę firmie sprzątającej?

Tak. Bez wody nikt nie jest w stanie utrzymać porządku. Dlatego zadaniem wspólnoty jest wskazanie punktu poboru wody z części wspólnych. W przypadku gdy go nie ma, wspólnota mieszkaniowa musi pilnie doprowadzić do jego powstania.


6. Co robić, kiedy w mieszkaniu pojawią się pluskwy?

Gdy dotyczy to jednego lokalu, dezynsekcja leży po stronie jego właściciela. Administrator może zlecić dezynsekcję części wspólnych, a po podjęciu stosownej uchwały, całego budynku, włącznie z mieszkaniami.


7. Komu, w trosce o czystość powietrza, zgłosić palenie śmieci w piecu?

O tym poważnym wykroczeniu należy powiadomić służby pełniące dyżur pod numerem 986. Można to zrobić anonimowo.


8. Czy można wyciąć z drzewa gałęzie, które przeszkadzają mieszkańcom?

Przepisy dopuszczają przycięcie gałęzi do 30% objętości korony i tylko poza okresem lęgowym czyli od 15 października do końca lutego.


9. Jakie obowiązują regulacje prawne w zakresie odległości śmietnika od okien?

Przepisy chronią mieszkańców domu. Dlatego śmietnik musi stać co najmniej 10 m od okien i drzwi, placów zabaw, boisk i innych obiektów rekreacji oraz co najmniej 3 m od granicy działki.


11. Bezpieczeństwo Wspólnoty Mieszkaniowej

11. Bezpieczeństwo Wspólnoty Mieszkaniowej

1. Czym może skutkować brak prawidłowej wymiany powietrza w mieszkaniu?

Zagrożeń występuje wiele. Jednym z nich jest wzrost wilgotności powietrza, co sprzyja rozwojowi pleśni i drobnoustrojów. Pierwszą oznaką słabej wymiany powietrza jest zaroszenie okien. Kolejną, grzyb w rogach pomieszczeń, wypaczanie się mebli i podłóg.
Dużo poważniejsze, wręcz śmiertelne zagrożenie pojawia się przy używaniu kuchenki gazowej, bo w pomieszczeniu gromadzi się nadmierna ilość dwutlenku węgla, spada zawartość tlenu w powietrzu i powstaje tlenek węgla potocznie zwany czadem.

2. Czy wolno posiadać butlę gazową w bloku wyposażonym w instalację gazową?

Nie. W przepisach Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w § 157 ust. 6 znajdujemy zapisy, w których zabrania się stosowania w jednym budynku gazu płynnego w butli oraz gazu z sieci gazowej. Od stosowania tego przepisu zależy bezpieczeństwo osób, mienia oraz najbliższego otoczenia.


3. Jak można zareagować, kiedy sąsiad hałasuje w nocy?

W pierwszej kolejności porozmawiać z sąsiadem i poprosić, aby zachowywał się ciszej. Jeśli to nie przyniesie efektu, pozostaje zadzwonić na policję, która może nałożyć mandat karny w wysokości do 500 zł.


4. Jak przeciwdziałać kradzieżom z piwnicy?

Nie otwierać drzwi do klatki schodowej, gdy prosi o to obcy przez domofon. Zamykać na klucz drzwi wejściowe do poziomu piwnic oraz własną piwnicę. Reagować na wszelkie akty wandalizmu.


5. Czy plac zabaw podlega przeglądom? Kto odpowiada za jego stan techniczny?

Właściciele nieruchomości z placami zabaw muszą pamiętać o ich kontroli okresowej, przeprowadzanej na takich samych zasadach, jak innych obiektów budowlanych.


6. Czy członek wspólnoty musi udostępnić swój lokal w celu wykonania przeglądu gazowego, budowlanego, elektrycznego lub kominiarskiego?

Tak. Przeglądy okresowe budynków to obowiązek właściciela. Prawo nakłada na niego obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu według zasad, o których mowa w Prawie Budowlanym zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, a także w należytym stanie technicznym oraz estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Chodzi o bezpieczeństwo nie tylko mieszkańców danego lokalu, ale całego budynku. Dlatego każdy z członków wspólnoty jest zobowiązany do udostępnienia swojego lokalu na przegląd.


7. Na co, ze względu na swoje bezpieczeństwo, warto zwrócić uwagę wpuszczając służby techniczne do swojego lokalu?

Są sytuacje, kiedy członek wspólnoty jest zobowiązany udostępnić lokal wyznaczonym służbom. Dobrą praktyką jest, gdy zarządcy dla bezpieczeństwa mieszkańców wyposażają swoje służby w specjalne legitymacje partnerskie upoważniające do przeprowadzania określonych czynności, a ponadto wcześniej informują wszystkich o planowanym przeglądzie.


8. Co w sytuacji, gdy ktoś uporczywie odmawia wpuszczenia wysłanych przez administratora lub zarządcę służb technicznych do swojego lokalu?

Dla uporczywych mieszkańców kończy się to nie tylko wyrokiem nakazującym udostępnienie lokalu, lecz także koniecznością zwrócenia wspólnocie mieszkaniowej kosztów procesu sądowego.


9. Co zrobić, gdy na klatce schodowej zbierają się miłośnicy używek i trunków, stanowiąc zagrożenie dla mieszkańców?

Każdy członek wspólnoty ma prawo i obowiązek zgłosić to na policję. Nie musi podawać swoich danych, gdy zastrzeże, że nie zrobi tego z obawy o swoje bezpieczeństwo. Im więcej takich telefonów, tym szybciej policja zdecyduje o systematycznym wysyłaniu patroli w to miejsce. Administrator wspólnoty może nanieść budynek na Krajową Mapę Zagrożeń Bezpieczeństwa, co również powinno przyczynić się do wzmożenia działań odpowiednich służb.


12. Finanse Wspólnoty Mieszkaniowej

12. Finanse Wspólnoty Mieszkaniowej

1. Czy rozsądne jest utworzenie funduszu remontowego w nowym budynku?

Tak. Budynek zużywa się od pierwszego dnia użytkowania. Ponieważ zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami powinien pozostawać w stanie niepogorszonym, rozsądne jest uwzględnienie przyszłych nakładów na ten cel. Celem mogą też być nowe inwestycje, mające na względzie podniesienie standardu użytkowania.

2. Czy zgodne z prawem jest uchwalenie dodatkowej wpłaty na fundusz remontowy?

Tak. System zaliczkowy jest podstawowym, ale nie jedynym sposobem na pokrywanie przez członków wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością. Możliwe jest uchwalenie obowiązku poniesienia przez właścicieli dodatkowego, jednorazowego ciężaru finansowego związanego z nieplanowanymi, lecz niezbędnymi kosztami zarządu.


3. Czy dopuszczalne jest regulowanie należności wspólnoty mieszkaniowej gotówką?

Nie. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali wszystkie rozliczenia wspólnoty mieszkaniowej muszą być dokonywane przez jej rachunek bankowy.


4. Co zyskuje wspólnota mieszkaniowa posiadając własny rachunek bankowy?

Dzięki temu, należące do wspólnoty środki finansowe są pod pełną kontrolą właścicieli lokali, a w przypadku ewentualnej zmiany członka zarządu lub zarządcy wspólnoty, nie zajdzie konieczność zmiany rachunku bankowego.


5. Czy przyjmowanie jako podstawę wynagrodzenia za zarządzanie wspólnotą mieszkaniową takiej samej stawki od każdego lokalu jest zgodne z prawem?

Nie. Wynagrodzenie zarządcy wymienione w przykładowym katalogu zawartym w art. 14 ustawy o własności lokali nakłada na zarząd lub zarządcę obowiązek podziału także tej części ciężarów w sposób określony w ustawie, tj. zgodnie z udziałami. Dzięki temu właściciel małego lokalu płaci mniej, a dużego więcej.


6. Czy właściciel lokalu może zrezygnować z uczestniczenia w spłacie kredytu zaciągniętego przez wspólnotę?

Nie. Uzyskanie kredytu poprzedza najczęściej audyt, który określa ile minimalnie środków musi wpływać na fundusz remontowy wspólnoty każdego miesiąca. To przekłada się na wymiar opłaty liczony od każdego udziału, którą ponoszą solidarnie wszyscy członkowie wspólnoty. Dlatego do dnia spłaty kredytu stawka funduszu remontowego nie może zostać obniżona a tym samym nikt nie może się z opłat wycofać.


13. Czytelne Rozliczanie Mediów we Wspólnocie

13. Czytelne Rozliczanie Mediów we Wspólnocie

1. Do kiedy należy wpłacać zaliczkę do wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z ustawą o własności lokali art.15 ust. 1 zaliczkę należy wpłacać z góry do 10-go dnia każdego miesiąca.

2. Po jakim czasie na konto wspólnoty wpływa wpłata właściciela lokalu?

To zależy od instytucji finansowej z której pośrednictwa korzysta właściciel lokalu. Jeżeli dokonuje on przelewu w tym samym banku w którym wspólnota ma założony rachunek, wtedy wpłata na konto wspólnoty mieszkaniowej wpłynie tego samego dnia. Ale w przypadku przelewów zewnętrznych, może to już trwać o wiele dłużej.


3. Czy wspólnota ma prawo naliczyć odsetki za opóźnione wpłaty od właściciela lokalu?

W przypadku opóźnień w płatnościach, zgodnie z art. 481 par. 1 Kodeksu Cywilnego, wspólnocie mieszkaniowej przysługuje prawo naliczania odsetek, chociażby nie poniosła żadnej szkody z tytułu opóźnienia się członka wspólnoty z dokonaniem wpłat.


4. Jak rozliczane są koszty zużycia wody w budynku wielolokalowym?

Koszty zużycia wody, gdy są zainstalowane indywidualne liczniki (wodomierze), powinny być rozliczane według faktycznego zużycia w poszczególnych lokalach. Natomiast koszty związane z nieruchomością wspólną (różnica między wskazaniem licznika głównego, a sumą wskazań liczników indywidualnych) rozliczane są proporcjonalnie do posiadanych udziałów lub proporcjonalnie do zużycia w konkretnym lokalu w danym roku rozliczeniowym (zależnie od obowiązującego regulaminu przyjętego we wspólnocie).


5. Dlaczego wodomierz z nakładką zdalnego odczytu jest lepszy od tradycyjnego?

Jego użytkowanie jest tańsze, ponieważ opłata za każdorazowe odczyty dokonywane fizycznie przez pracownika jest droższa niż za zdalne ściągnięcie danych. Jest praktyczniejsze, ponieważ dokonanie odczytu nie wymaga obecności właściciela lokalu. Nie jest krępujące, ponieważ obca osoba nie musi zaglądać w zakamarki lokalu w którym są mierniki. Jest sprawiedliwsze, ponieważ wszystkie liczniki zostają odczytane w jednej chwili. Jest rzetelniejsze, ponieważ wyklucza błąd ludzki i do tego pozwala na zdalne wykrycie zwolnienia, zatrzymania lub cofnięcia wodomierza.


6. Czym jest tzw. założenie stanu licznika?

W przypadku tradycyjnego odczytu bywa, że dostęp do lokalu jest utrudniony i wtedy administrator zmuszony jest przyjąć prawdopodobny stan. Zakłada on zużycie na podstawie średniej ostatniego, spisanego okresu.


7. Czy to możliwe aby na koniec roku sąsiad miał więcej nadpłaty?

Tak. Mógł dokonywać większych wpłat niż było to wymagane lub zużył mniej wody i ciepła niż wynikało to z naliczonej prognozy zużycia.


8. Czy znajomy z sąsiedniego budynku zarządzanego przez tego samego administratora może mieć niższe opłaty za mieszkanie?

Tak. To właściciele danej wspólnoty w formie uchwały decydują o wysokości opłat. Zróżnicowanie opłat zależy od indywidualnego zużycia mediów, stanu technicznego budynku i jego wyposażenia.


9. Czy lokator, który płaci za mieszkanie ale nie jest właścicielem lokalu, może uzyskać informacje o stanie zadłużenia?

Zgodnie z ustawą o ochronie danych osobowych informacji takich zarząd lub zarządca może udzielać tylko właścicielowi lokalu lub jego pełnomocnikowi. Właściciel ma prawo do ustanowienia lokatora swoim pełnomocnikiem.


10. Kto płaci za nielegalnie pobierany przez członka wspólnoty prąd z instalacji części wspólnej?

Podpięcie się bez zgody wspólnoty mieszkaniowej do jej instalacji jest niedopuszczalne i może być uznane za przestępstwo. Do czasu wyjaśnienia koszty pokrywa wspólnota.


11. Czy można nie płacić zaliczki na utrzymanie części wspólnych, jeśli lokal stoi pusty?

Nie. Zgodnie z art. 13 ustawy o własności lokali właściciel jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a także ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu.


12. Czy osoba, która przepisała mieszkanie na wnuczka, ale dalej w nim zamieszkuje, ma prawo sprawdzić rozliczenia?

Nie. Dane udostępniane są tylko właścicielowi. Chyba, że babcia okaże się swoim dowodem osobistym i pełnomocnictwem wystawionym przez wnuczka.


13. Jeśli ktoś co roku ma dopłaty do rozliczenia wody to czy może nie płacić za niezbilansowaną wodę?

Koszty zużycia wody, gdy są zainstalowane indywidualne liczniki (wodomierze), powinny być rozliczane według faktycznego zużycia w poszczególnych, wyodrębnionych lokalach. Natomiast koszty związane z nieruchomością wspólną rozliczane są proporcjonalnie do posiadanych udziałów lub proporcjonalnie do zużycia w danym lokalu za dany rok rozliczeniowy (wg obowiązującego regulaminu przyjętego we wspólnocie). Co do płatności to możliwe jest obciążenie przez zarządcę kosztami wody ponad zużycie z lokalu z wodomierzem. Jest to zgodne z prawem.


14. Szukanie Oszczędności na Wspólnocie Mieszkaniowej

14. Szukanie Oszczędności na Wspólnocie Mieszkaniowej

1. Co jest największym kosztem utrzymania domu?

To ogrzewanie. Dlatego rozsądnie jest przeprowadzić termomodernizację budynku, o ile się do tego kwalifikuje.

2. Co warto zrobić, by obniżyć koszty termomodernizacji, o ile wspólnota nie posiada środków własnych na jej pokrycie?

Można ubiegać się o dofinansowanie projektu w ramach premii termomodernizacyjnej z BGK. Wysokość premii wynosi do 20% kwoty wykorzystanego kredytu. Warto też sprawdzić dostępność środków unijnych na przedsięwzięcia termomodernizacyjne. Wspólnota mieszkaniowa w województwie dolnośląskim otrzymała dotację wielkości aż 85% inwestycji. Obniżony koszt termomodernizacji, to nie jedyna korzyść. Zlecane audyty wskazują na możliwość oszczędności ciepła nawet w wysokości 35% kosztów centralnego ogrzewania.


3. Na co zwracać uwagę, by nie podnieść kosztów ogrzewania?

Lepiej nie suszyć prania na grzejnikach, bo kaloryfer będzie gorący, a mieszkanie wciąż zimne.
Warto zadbać o odpowiednią wentylację w domu, by powietrze nie było nadmiernie wilgotne, gdyż taniej ogrzać suche powietrze.
Dobrze jest wietrzyć mieszkanie regularnie, przy szeroko otwartych oknach, ale nie dłużej niż 10 min. Wtedy ciepło zużytego powietrza wyleci, ale nie zdążą się schłodzić ściany i meble, dzięki czemu szybciej wróci poprzednia temperatura w pomieszczeniu.


4. Jak zadbać o to by obniżyć koszty ogrzewania mieszkania?

W pokoju wystarczy temperatura 20 stopni, a w kuchni może być jeszcze niższa. Każdy stopień temperatury mniej, to 6% oszczędności kosztów ogrzewania. Zatem, jeśli obniży się temperaturę w nocy o 5 stopni, można oszczędzić kolejne 30% ciepła.


5. Co zrobić nocą, by niepotrzebnie nie tracić ciepła?

Kiedy zapada zmrok należy opuścić żaluzje lub zasłonić okna ale tak, by grzejniki były odsłonięte. Zbyt długie zasłony i meble stojące przy kaloryferach ograniczają dopływ ciepła do mieszkania.


15. Niespodziewana Awaria w Nieruchomości Wspólnej

15. Niespodziewana Awaria w Nieruchomości Wspólnej

1. Jakie awarie można zgłaszać do pogotowia technicznego wspólnoty mieszkaniowej?

Tylko te, które wystąpiły na częściach wspólnych, czyli w instalacji:

  • kanalizacyjnej – pion,
  • gazowej – do zaworu przed licznikiem, łącznie z zaworem,
  • elektrycznej na klatce schodowej do licznika mieszkaniowego, w piwnicy i na strychu,
  • wodnej – do zaworu przed licznikiem, łącznie z zaworem,
  • centralnego ogrzewania.

2. Co w przypadku, gdy wspólnota nie ma podpisanej umowy z pogotowiem technicznym?

Wtedy, w razie awarii, właściciel lokalu zamiast dzwonić pod numer pogotowia informuje o problemie zarząd wspólnoty, a ten musi pośpiesznie poszukiwać fachowca, który ma odpowiednie uprawnienia, czas i chęć wykonać usługę. Jeśli akcja dzieje się w nocy lub święta, zazwyczaj znalezienie pomocy jest bardzo trudne i bardzo kosztowne. Dlatego niewiele wspólnot ryzykuje pozostanie bez całodobowej opieki technicznej.


3. Dlaczego to konieczne, by uważnie przeczytać dokument, który przedkłada do podpisu wynajęty przez wspólnotę fachowiec?

Bo podpisanie protokołu z naprawy usterki wiąże się z potwierdzeniem wykonania usługi i w konsekwencji zobowiązaniem do zapłaty przez wspólnotę mieszkaniową.


3. Jak rozpoznać zapowietrzenie kaloryfera?

Kiedy mimo maksymalnego rozkręcenia pokrętła, górna część kaloryfera jest chłodna lub słychać szum, bulgotanie, albo przelewanie wody. Aby uzyskać prawidłową wydajność grzejnika, musi zostać odpowietrzony.


16. Uczciwe Przeprowadzanie Remontów na Nieruchomości

16. Uczciwe Przeprowadzanie Remontów na Nieruchomości

1. Kiedy można mieć wpływ na plany remontowe we wspólnocie mieszkaniowej?

Przychodząc na zebranie wspólnoty. To na nim podejmowane są decyzje co do zakresu i kolejności remontów.

2. Dlaczego na czas remontu lokalu jego właściciel musi zamówić za własny koszt kontener na odpady budowlane?

Mimo, że członkowie wspólnoty wnoszą opłaty za wywóz odpadów, to jednak nie obejmują one gruzu, okien, armatury sanitarnej i elektrośmieci.


3. Czy wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązana do stosowania procedury przetargowej zgodnie z wymogami prawa zamówień publicznych?

Nie. Jednak rzetelny zarząd lub zarządca zadba o zastosowanie procedur, które nie pozostawią wątpliwości co do uczciwego wyłonienia wykonawcy remontu. Dobrą praktyką jest wysłanie zapytania ofertowego do różnych firm i przeprowadzenie konkursu ofert poprzez ustalenie kryteriów wyboru i otworzenie kopert z nadesłanymi ofertami przy członkach zarządu wspólnoty i przedstawicielach firmy administrującej. Dodatkowo profesjonalni zarządcy zamieszczają zapytania ofertowe na swojej ogólnodostępnej stronie internetowej.


17. Gwarancja i Rękojmia przy Nieruchomości Deweloperskiej

17. Gwarancja i Rękojmia przy Nieruchomości Deweloperskiej

1. Czy osoba, która zakupiła u dewelopera mieszkanie ma na nie gwarancję?

Niekoniecznie. Gwarancja wiąże się ze złożeniem przez dewelopera oświadczenia gwarancyjnego, które określa jego obowiązki oraz uprawnienia kupującego w przypadku, gdy mieszkanie nie ma określonych właściwości. Oświadczenie gwarancyjne może zostać złożone nawet w reklamie, lecz najczęściej składane jest w umowie sprzedaży. Bywa jednak i tak, że nie jest składane wcale, a wtedy gwarancja nie przysługuje.

2. Czy osoba, która zakupiła u dewelopera mieszkanie ma na nie rękojmię?

Tak. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi wynika wprost z ustawy i nie wymaga składania dodatkowych oświadczeń. Sprzedający odpowiada wobec kupującego za wady mieszkania jeśli zostaną one stwierdzone przed upływem pięciu lat od dnia wydania mieszkania kupującemu.


18. Różnice Między Wspólnotą a Spółdzielnią Mieszkaniową

18. Różnice Między Wspólnotą a Spółdzielnią Mieszkaniową

1. Jaka jest ustawowa różnica pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią mieszkaniową?

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, a spółdzielnia mieszkaniowa nie powstaje z mocy prawa, lecz muszą ją założyć osoby fizyczne (minimum 10 osób) lub osoby prawne (minimum 3 osoby). Wspólnota mieszkaniowa jest ułomną osobą prawną, działającą na podstawie ustawy o własności lokali, a spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem posiadającym osobowość prawną, działającym na podstawie ustawy prawo spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

2. Jaka jest różnica przy głosowaniu nad uchwałami?

Decyzje we wspólnocie mieszkaniowej zapadają większością głosów członków wspólnoty po przekroczeniu 50% udziałów bez względu na to czy przybyli na zebranie. Decyzje w spółdzielni mieszkaniowej zapadają, gdy za uchwałą zagłosuje ponad 50% członków spółdzielni, ale tylko tych obecnych na zebraniu przy spełnieniu warunku minimalnej liczby osób przewidzianej przez statut spółdzielni.


3. Jaka jest różnica w dystrybucji środków na remonty?

We wspólnocie jak i w spółdzielni mieszkaniowej wszyscy członkowie obciążani są funduszem remontowym. Tyle, że każda wspólnota mieszkaniowa ma swoje własne konto na którym zgromadza środki do użycia wyłącznie na własne cele remontowe, natomiast właściciele lokali w blokach spółdzielczych wpłacają na konto spółdzielni mieszkaniowej wspólne dla wszystkich budynków w jej zasobach. Z tego powodu może się zdarzyć, że środki uzbierane przez członków spółdzielni z konkretnego bloku nie zostaną przeznaczone wyłącznie na jego potrzeby remontowe.


4. Dlaczego wspólnota mieszkaniowa gwarantuje lepszą gospodarność zasobami finansowymi niż spółdzielnia mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa jest znacznie mniejsza niż spółdzielnia mieszkaniowa. Jej członkowie mają zatem większą możliwość dbać o własne interesy oraz o wspólne dobro. Ponadto opłaty ponoszone we wspólnotach mieszkaniowych obejmują koszty związane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz koszty zarządu, natomiast pozostałe składniki ponoszonych opłat, w tym również składka na fundusz remontowy uchwalane są we własnym zakresie przez członków wspólnoty. Natomiast w przypadku spółdzielni mieszkaniowej utworzenie funduszu remontowego jest obowiązkowe a wysokość opłaty wynika z przyjętego przez spółdzielnię mieszkaniową statutu. Osoby będące członkami spółdzielni muszą również uiszczać składki członkowskie. Ponadto w przypadku wspólnoty mieszkaniowej jej zarząd jest kontrolowany przez członków tejże wspólnoty mieszkaniowej, dzięki gospodarowanie wspólnymi finansami jest efektywniejsze. Natomiast spółdzielnią mieszkaniową zarządza rada nadzorcza, której koszt utrzymania ponoszą członkowie spółdzielni mieszkaniowych.


5. Czy członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają wpływ na wybór firmy oraz wysokość kosztów ewentualnego remontu ich nieruchomości ?

W przeciwieństwie do członków spółdzielni mieszkaniowych właściciele lokali należących do wspólnoty mieszkaniowej maja wybór oferty złożonej przez firmy remontowe, dzięki czemu mogą wybrać tę ofertę, która ich zdaniem jest korzystniejsza. Mają również realny wpływ na zakres przeprowadzonego remontu. W przypadku spółdzielni mieszkaniowej wybór firmy remontowej, a także zakresu remontu oraz nieruchomości dla której zostaną przeprowadzone prace remontowe, należy do zarządu spółdzielni mieszkaniowej. Wybrana oferta nie musi być zatem najkorzystniejsza a częstotliwość i zakres przeprowadzanych remontów nie koniecznie będzie zgodna z oczekiwaniami członków spółdzielni mieszkaniowej.